En el contexto de la valuación inmobiliaria, es fundamental conocer las diferencias entre el avalúo comercial y el avalúo de realización, así como los métodos para su determinación. Muchos propietarios, inversionistas y entidades financieras buscan comprender cómo se calcula el valor de realización de una vivienda a partir del avalúo comercial, ya que este conocimiento es clave para la toma de decisiones en operaciones de compraventa, garantías crediticias y liquidaciones patrimoniales.
Diferencias entre avalúo comercial y avalúo de realización
Avalúo comercial
El avalúo comercial de una vivienda representa su valor en el mercado bajo condiciones normales de oferta y demanda. Para su determinación, se consideran diversos factores como:
- Características físicas del inmueble (ubicación, dimensiones, estado de conservación, materiales de construcción, entre otros).
- Comparables de mercado (ventas recientes de propiedades similares en la misma zona).
- Factores económicos y sociales que influyen en la valorización del inmueble.
- Uso de metodologías de valuación como el enfoque de mercado, costo o ingresos.
Este valor refleja lo que un comprador estaría dispuesto a pagar por la vivienda en una transacción de libre mercado sin presiones externas.
Avalúo de realización
El avalúo de realización, por otro lado, corresponde al valor estimado de la vivienda en un escenario de venta forzada o en un periodo corto de comercialización. Este tipo de valuación es relevante en situaciones como ejecuciones hipotecarias, liquidaciones judiciales o necesidades urgentes de venta.
Métodos para determinar el avalúo de realización a partir del avalúo comercial
Para calcular el avalúo de realización, se parte del avalúo comercial y se aplica un factor de ajuste que refleja la desventaja económica de una venta acelerada. Existen diversas metodologías para su determinación:
1. Aplicación de descuentos por liquidez
Se estima un porcentaje de descuento sobre el avalúo comercial basado en:
- Urgencia de la venta (entre mayor sea la urgencia, mayor será el descuento).
- Condiciones del mercado (mercados con menor demanda requieren mayores descuentos).
- Experiencia y estudios de casos de operaciones previas en la zona.
Generalmente, el factor de ajuste oscila entre el 10% y el 40% dependiendo de las condiciones antes mencionadas.
2. Análisis de transacciones en situaciones similares
Se investiga la historia de ventas de inmuebles que han sido objeto de liquidación o subasta y se comparan con su valor comercial estimado. A partir de estos datos, se determina un porcentaje promedio de reducción aplicable.
3. Uso de modelos matemáticos y estadísticos
Los peritos valuadores también pueden utilizar modelos predictivos basados en inteligencia artificial, regresión estadística y análisis de series temporales para estimar un valor de realización más preciso.
Factores que influyen en el valor de realización
El avalúo de realización no es un simple descuento del avalúo comercial, sino que depende de múltiples factores, entre los cuales destacan:
- Tiempo de comercialización: A menor tiempo de venta, mayor reducción en el valor.
- Condiciones del mercado: En mercados con alta demanda, la diferencia entre ambos valores es menor.
- Condiciones legales del inmueble: Propiedades con litigios, gravámenes o problemas de titularidad pueden requerir mayores ajustes, deudas en firme con instituciones prestadoras de servicios básicos.
- Estado físico de la propiedad: Viviendas en mal estado o con necesidad de remodelación suelen presentar un menor valor de realización.
- Ubicación: Propiedades en zonas con alta liquidez inmobiliaria pueden mantener un mayor porcentaje de su avalúo comercial.
Importancia del avalúo de realización en el sector inmobiliario
El avalúo de realización es fundamental para distintos actores dentro del sector inmobiliario:
- Bancos y entidades financieras: Lo utilizan para calcular el valor de garantía en préstamos hipotecarios.
- Inversionistas: Permite evaluar riesgos en la compra de activos inmobiliarios con potencial de reventa rápida.
- Particulares y empresas: Sirve para tomar decisiones informadas en procesos de liquidación o venta forzada.
Conclusión
Determinar el avalúo de realización de una vivienda a partir del avalúo comercial requiere un análisis riguroso de diversos factores de mercado, condiciones específicas de la propiedad y urgencia en la venta. La aplicación de descuentos por liquidez, el análisis de transacciones comparables y el uso de modelos estadísticos permiten estimar con mayor precisión el valor de realización. Comprender esta metodología es esencial para propietarios, inversionistas y entidades financieras que buscan optimizar sus decisiones inmobiliarias.
En un artículo más adelante vamos a explicar como se determina el factor de oportunidad que es el afecta al valor comercial y lo convierte en el avalúo de realización como referente del precio mínimo al que puedes vender tu propiedad.
Este valor te lo entregamos en un correo electrónico aparte y no es parte del informe pericial de avalúo, IPA, porque es una información discreta que no la puedes compartir con el interesado en la compra de tu propiedad.